Bauwerksbuch erstellen - nicht nur in Wien

Man kann sich ein Bauwerksbuch wie ein Serviceheft für ein Auto vorstellen – nur für ein Gebäude. Es dokumentiert den Zustand des Gebäudes und der relevanten Bauteile über den gesamten Lebenszyklus hinweg und hält fest, welche Maßnahmen laut professioneller Beurteilung eines Ziviltechnikers oder Bausachverständigen kurz-, mittel-, oder langfristig umzusetzen sind.

Geprüft wird jedoch dem Augenschein nach ohne Bauteilöffnungen soferne kein Hinweis gegeben ist, dass eine unmittelbare Gefahr besteht. Das primäre Ziel ist die Früherkennung von Mängeln, um größere Schäden oder gar Sicherheitsrisiken zu vermeiden.

128a Bauordnung Wien und die Pflicht, ein Bauwerksbuch zu erstellen lassen

Bauwerke altern – oft unsichtbar für das bloße Auge. Und in einer dicht besiedelten Metropole wie Wien ist die Sicherheit von Gebäuden ein öffentliches Interesse.

Ein Bauwerksbuch ist für alle Neubauten seit 2014 verpflichtend. Diese Pflicht wurde mit der Novelle der Wiener Bauordnung §128a nun auch auf die ältesten, und damit meist gefährdeten Gebäude ausgeweitet.

Welche Altbauten brauchen jetzt ein Bauwerksbuch?

1. Gebäude errichtet vor 1919: bis spätestens 31.12.2027
2. Gebäude errichtet zwischen 1919-1945: bis spätestens 31.12.2030

Ausgenommen sind lediglich Kleingarten(wohn)häuser, sowie Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von weniger als 50 m².

Wer kann ein Bauwerksbuch erstellen?

Da es um statische Belastungen und komplexe Bautechnik geht, darf ein Bauwerksbuch nur von dazu qualifizierten Fachleuten, d.h. von Ziviltechniken, Bauingenieuren, gerichtlich beeideten Sachverständigen für Bauwesen und Baumeister erstellt werden.

Als erfahrenes Ziviltechniker- und Sachverständigenbüro ist die SSP ZT GmbH im Verbund mit den Schwesterunternehmen der Sterkl, Schörkhuber und Partner GmbH ein verlässlicher Begleiter, wenn Sie ein qualitativ hochwertiges und rechtsicheres Bauwerksbuch erstellen lassen möchten. Wir garantieren eine unparteiliche Beurteilung und prüfen die relevanten Bauteile objektiv und fundiert.

Unsere Expertise gibt Ihnen Sicherheit, dass Ihre Dokumentation nicht nur am Papier existiert, sondern der Realität entspricht.

Was sind die Vorteile eines Bauwerksbuches

Die Vorteile liegen klar auf der Hand:

1. Nachweis der Instandhaltung – Käufer sehen sofort, ob das Objekt dem entsprechenden Zustand entspricht.
2. Höherer Verkaufspreis – dokumentierte Sanierungen und Instandhaltungen rechtfertigen einen höheren Preis für Ihre Immobilie im Verkaufsfalle
3. Sicherheit – eine „gekauft wie gesehen“ Immobilie ohne Dokumentation schreckt potentielle Käufer ab. Ein Bauwerksbuch mindert das Risiko für versteckte Mängel.
4. Schnellere Hilfe – im Schadenfall sind Bestandunterlagen sofort greifbar

Unser Prozess: So einfach kommen Sie zu Ihrem Bauwerksbuch

1. Erstberatung & Akteneinsicht: Wir sichten vorhandene Unterlagen und klären die Relevanz nach §128a Bauordnung Wien.
2. Begehung vor Ort: Unsere Experten begutachten das Gebäude vom Keller bis zum Dach.
3. Analyse & Dokumentation: Wir erstellen das digitale oder – wenn gewünscht - physische Bauwerksbuch inklusive aller notwendigen Befunde und registrieren diese in der Bauwerksbuchdatenbank für Sie.
4. Übergabe & Empfehlungen: Sie erhalten ein fertiges Dokumentationswerk und klare Handlungsempfehlungen für die Zukunft.

Wie viel kostet es ein Bauwerksbuch erstellen zu lassen

Die Kosten variieren stark, für ein durchschnittliches Wiener Zinshaus kann man mit einem Betrag im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich rechnen.

Wir legen Wert auf eine transparente Preisgestaltung, die sich nach den folgenden Faktoren richtet:

1. Gebäudegröße und Anzahl der Einheiten: Mit mehr Fläche erhöht sich der Aufwand
2. Archivlage: Sind bereits Pläne und statische Berechnungen vorhanden, reduziert dies den Rechercheaufwand.
3. Zustand der Immobilie: Bei sichtlich sanierungsbedürftigen Objekten ist die Dokumentation meist aufwendiger.

Gerne erstellen wir ein individuelles Angebot für Sie.

Was wird bei der Begehung alles kontrolliert?

Geprüft werden insbesondere das Tragwerk (Wände, Decken, Säulen), das Dach, die Fassade (insbesondere Stuck und lose Teile), Balkone, Feuermauern und die Fundamente (soweit zugänglich und einsehbar). Es geht nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um die mechanische Festigkeit und Standsicherheit. Es werden jedoch keine zerstörenden Bauteilöffnungen durchgeführt, soferne sich dem Augenschein nach keine unmittelbare Gefährdungslage ergibt.

Was beinhaltet ein Bauwerksbuch?

1. betreffende Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder das Fehlen solcher
2. Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind
3. Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen jeweils zu erfüllen haben
4. Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen
5. Aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen
6. Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen bzw. umzusetzende Instandhaltungsmaßnahmen

Müssen für das Bauwerksbuch Löcher in die Wände gebohrt werden?

In der Regel erfolgt eine zerstörungsfreie Prüfung durch Inaugenscheinnahme. Nur wenn konkrete Verdachtsmomente auf verdeckte Schäden (z.B. Schwammbefall in Holztramdecken oder korrodierte Stahlträger) vorliegen, können weiterführende Untersuchungen notwendig werden.

Wer ist für die Erstellung und Führung eines Bauwerksbuches verantwortlich?

Die Verantwortung liegt bei den Eigentümern bzw. der Eigentümergemeinschaft (WEG). Im Falle einer vermieteten Immobilie oder einer Wohnungseigentumsanlage ist meist die Hausverwaltung damit betraut, die Erstellung zu beauftragen und zu koordinieren.

Gibt es Strafen, wenn man der Pflicht lt. §128a Bauordnung Wien nicht nachkommt?

Wer der Pflicht zur Erstellung und Führung eines Bauwerksbuchs nicht nachkommt, riskiert nicht nur Verwaltungsstrafen, sondern im Schadensfall auch zivilrechtliche Konsequenzen. Die Baupolizei Wien (Magistratsabteilung 37) führt stichprobenartige Kontrollen durch oder verlangt Einsicht im Zuge von Bauverfahren oder nach Beschwerden.

Gilt die Pflicht für jedes Gebäude in Österreich?

Nein, die Regelung des Bauwerksbuchs ist primär in der Wiener Bauordnung verankert und gilt daher primär in Wien. Andere Bundesländer haben teilweise ähnliche Bestimmungen in ihren Landesbauordnungen oder nutzen andere Instrumente zur Überprüfung der Bauwerkssicherheit (z. B. ÖNORM B 1300 für Wohngebäude).

Empfehlenswert ist aber ein Bauwerksbuch für JEDES Gebäude – nicht nur in Wien.

Was ist der Unterschied zwischen ÖNORM B 1300 und dem Bauwerksbuch?

Die ÖNORM B 1300 ist ein Standard als Empfehlung, welcher die Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude regelt. Das Bauwerksbuch nach §128a Wiener Bauordnung ist eine weiterführende, gesetzlich verankerte Dokumentation, die speziell die Sicherheit der Konstruktion im Fokus hat.

Wie oft muss die Überprüfung für das Bauwerksbuch wiederholt werden?

Das Bauwerksbuch ist ein “lebendes” Dokument. Es muss nach jeder größeren Sanierung, bei baulichen Änderungen oder nach den im Buch selbst festgelegten Intervallen durch eine Nachprüfung aktualisiert werden. Bei akuten Mängeln können kürzere Intervalle angeordnet werden.

Benötige ich für einen Neubau auch ein Bauwerksbuch?

Für Neubauten, die nach dem Inkrafttreten der entsprechenden Verordnung fertiggestellt wurden, wird das Bauwerksbuch oft schon im Zuge der Fertigstellungsmeldung angelegt. In Wien ist dies seit 2014 eine in der Bauordnung verankerte Pflicht.

Die Pflicht zur regelmäßigen Fortführung besteht jedoch auch hier, um den sicheren Zustand über Jahrzehnte zu dokumentieren.

Hilft das Bauwerksbuch bei der Sanierungsplanung?

Absolut. Da wir den Ist-Zustand detailliert erfassen, liefert das Bauwerksbuch eine perfekte Prioritätenliste für anstehende Erhaltungsarbeiten. Das spart Zeit und langfristig Geld durch gezielte Instandsetzung.

Werden die Ergebnisse des Bauwerksbuchs an die Behörde gemeldet?

Das Bauwerksbuch verbleibt zunächst beim Eigentümer bzw. der Hausverwaltung. Es muss jedoch die Erstellung in einer elektronischen Liste eingemeldet und für die Baubehörde jederzeit zur Einsicht bereitgehalten werden

Ist das Bauwerksbuch öffentlich einsehbar?

Nein, es ist ein privates Dokument des Eigentümers. Es muss jedoch auf Verlangen der Baupolizei (MA 37) vorgelegt werden können, um die Einhaltung der Erhaltungspflichten nachzuweisen.

Mein Gebäude steht unter Denkmalschutz – was ist zu beachten?

Gerade bei denkmalgeschützten Objekten in Wien ist das Bauwerksbuch essenziell. Die Anforderungen des § 128a müssen hier mit den Vorgaben des Bundesdenkmalamtes abgestimmt werden. Wir haben Erfahrung darin, diese beiden Bereiche fachgerecht zu vereinen.

Warum sollte ich Sterkl, Schörkhuber und Partner beauftragen?

Wir sind nicht nur Sachverständige, sondern ein eingespieltes Team aus Ziviltechnikern und Statikern. Wir bieten Ihnen Sicherheit, technische Präzision und eine Beratung, die auf die langfristige Erhaltung Ihrer Werte abzielt – sachlich und professionell.